L'APPLICABILITA' DELLA "FILOSOFIA" DEL FACILITY MANAGEMENT E DEL GLOBAL SERVICE ALL'AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE
1. In Generale.
La domanda e la ricerca che ci si pone è questa: "E' applicabile al condominio negli edifici la "filosofia" del Facility Management" ?
Nel percorso di studio e ricerca di "obbiettivo professione" (convegni di Prato e Siena) si è appreso come con l' espressione anglossassone "Facility Management" si intenda la gestione di tutte quelle attività che risultano accessorie rispetto al "core-business" di un' impresa.
In particolare il F.M. rappresenta il mercato eterogeneo dei servizi agli immobili, meglio ancora dei grandi patrimoni immobiliari, al fine di garantirne la funzionalità nei suoi aspetti tecnici ed organizzativi oltre alla loro qualità e valore in funzione di successive vendite.
I proprietari dei grandi patrimoni immobiliari hanno quindi l'esigenza di una corretta, economica e funzionale gestione dei servizi, come: - la guardiania, le pulizie, il riscaldamento, detti: "servizi correnti"; - l'informatica e le telecomunicazioni: "sevizi avanzati"; - servizi amministrativi e legali; - gestione strategica e finanziaria del patrimonio immobiliare per la sua valorizzazione.
Dalla necessità di gestione globale del "costruito" e secondo un' impostazione generale, il mercato ha sviluppato delle aree di attività principali: la più importante è l'area del F.M. cioè quell'insieme di servizi di supporto logistico e organizzativo necessari per l'utilizzazione dell'immobile e finalizzati all' ottimizzazione della gestione di tutte le attività all' interno dell'immobile come la manutenzione, pulizia, servizi alla persona ( es. reception), logistica, infrastrutture, gestione dell'ambiente.
Segue l'area del Property Management, cioè del coordinamento delle attività amministrative, tecniche, legali e commerciali relative al patrimonio immobiliare con la finalità della conservazione e amministrazione.
Infine, l' Asset Management, che è la gestione attiva e strategica degli investimenti immobiliari.
Alcuni studiosi ricomprendono anche l'area del Building Management cioè i servizi tecnici e manutentivi all'immobile, scorporandoli, così dall'area del Facility.
Le prestazioni al patrimonio immobiliare elencate si basano sul concetto di "Global Service" cioè un particolare contratto di fornitura di servizi basata sul risultato che gli stessi devono ottenere.
Ad esempio se un albergo ha bisogno del riscaldamento e raffrescamento delle proprie sale riunioni, l'azienda che opera con la filosofia del F.M. garantirà sempre nei periodi invernali ed estivi una determinata temperatura e stipulando il contratto di Global service, l'albergo non dovrà verificare e quindi pagare gli elementi radianti necessari, il tipo adatto di caldaia, quanti split per il raffrescamento ecc., ma sottoscriverà un contratto il cui risultato sarà sempre una temperatura che garantisca caldo d'inverno e fresco d'estate per coloro che frequentano la sala.
Il Global service è quindi un contratto con il quale un' azienda fornisce al proprietario d'immobile la progettazione, realizzazione anche chiavi in mano, la manutenzione e gestione di tutti gli impianti tecnologici, l'igiene e pulizia della struttura ecc, cioè tutti quei servizi di F. M. o F.M. e Building Management.
La filosofia del F.M. è applicabile al condominio negli edifici e ciò per una nuova strategia di gestione immobiliare per ampliare e quindi modificare l'amministrazione immobiliare per una vera professionalizzazione l'attività di gestore immobiliare?
2. Condominio e Facility Management.
Al condominio non è applicabile totalmente tutta l'area del F.M. comprensiva dell' asset management, del property management e del building management, ma lo potrebbe essere l'area del property management o meglio specificata quella del building management.
Appunto perché parliamo di "condominio negli edifici" vuol dire che si è in presenza, come è noto, di un istituto in cui convive il diritto di proprietà esclusiva sull'appartamento e la comproprietà sui beni e servizi che, per così dire, racchiudono l'appartamento.
Anzi secondo una recente pronuncia della Corte di cassazione (sent. n.9096 del 7.7.2000) in realtà quando si parla di condominio ciò che va valorizzato, e che giuridicamente assorbe tutto l'istituto è il diritto di proprietà del singolo sul bene, sono le cose, gli impianti ed i servizi anche se, per forza di cose, sono necessari per l'esistenza stessa dell'edificio, devono essere considerati come meri accessori rispetto all' abitazione.
Diciamo subito che ciò potrebbe essere un limite pregiudiziale a tutta la ricerca per la costruzione che si sta sviluppando.
Ma la vita stessa dell' edificio inteso come bene da usufruire è legata agli impianti ed ai servizi comuni che servono tutti gli immobili ivi racchiusi i quali, a loro volta devono essere coordinati per essere goduti in ugual modo da tutti gli abitanti.
Si pensi al servizio di riscaldamento centralizzato ed al DPR 412/97 che impone manutenzione, responsabilità e un calore costante ed uguale per tutti gli abitanti; al servizio di pulizia, giardinaggio, ecc.
Se poi ci spostiamo su strutture immobiliari più complesse, supercondomini, centri residenziali estivi o centri che fondono tipologie residenziale - uffici e negozi, le attività da fornire a tutti si complicano per tipologia e necessità.
Sicuramente tali servizi rientrano per una parte nel concetto di F.M., ma ancor più in quello, prettamente americano di Building Management, cioè di fornitura di servizi tecnici, manutentivi all'immobile.
A mio avviso, quindi, per il condominio si può parlare di area di servizi di B.M. e colui che è deputato dalla legge alla fornitura e prestazione è l'amministratore di condominio.
Per l'art. 1130 c.c. l'amministratore deve disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, riscuotere i contributi per gli stessi, erogare le spese e compiere gli atti conservativi.
Ma poiché i concetti sopra visti si basano su un contratto di Global service è necessario verificare se l'amministratore può proporre e con che forme, ai condomini un simile accordo tenendo presente che:
- l'art. 1135 c.c. come fino ad oggi letto individua le attribuzioni dell'assemblea relativamente al preventivo delle spese occorrenti, al rendiconto e alle opere di manutenzione straordinaria.
- L'art. 1129 c.c. subordina la durata del mandato ad un anno e alla resa dei conti;
- L'amministratore non è un imprenditore, non organizza un complesso di beni per l'esercizio dell'impresa;
- Il condominio non è impresa ma è finalizzato alla mera conservazione dei beni.
L'amministratore o meglio il Building Manager andrebbe ad offrire ai condomini un contratto di Global service il cui risultato, sarebbe quello di assicurare una puntuale gestione delle manutenzioni ordinarie alle parti comuni dell'immobile, la corretta e funzionale prestazione dei servizi: ascensore sempre funzionante, riscaldamento costante per tutti i condomini, pulizie, fornitura di luce ed acqua, conservazione giuridica dell'edificio contro rivendicazioni di diritti da parte di estranei o terzi.
Ciò comporterebbe che i condomini avrebbero di fronte un unico soggetto che fornirebbe i suddetti servizi, pagherebbero un'unica quota allo stesso (quota che ricomprende tutti i servizi), sarebbero annullati tutti i problemi di gestione di banca, delle morosità, dei costi delle piccole manutenzioni ordinarie impreviste ecc.
Ma tale attività, per sua natura, attività di servizi, andrebbe a snaturare ciò che l'amministratore "è" e "fa" ogni giorno nella amministrazione immobiliare. Egli coordina, non fornisce.
3. Amministratore di condominio ed impresa di amministrazione di condominio.
Se passiamo al concetto del BM, l'amministratore diventa impresa.
Si passerebbe, quindi, da un mandato per così dire a raggiera in quanto è finalizzato a stipulare e gestire contratti per i singoli servizi, ad un contratto globale il quale al suo interno li ricompense tutti: la società alfa si impegna a fornire ai condomini del condominio beta tutti i servizi necessari alla funzionalità e conservazione del bene, con organizzazione di mezzi propri della società alfa e gestione a proprio rischio, per il prezzo di euro.
Il sottoscritto, da giurista, si è posto subito i seguenti problemi giuridici sul modello elaborato di B.M. in relazione alle norme condominiali e cioè:
- L'amministratore come impresa e non più come professionista;
- conflitto di interessi dell'amministratore;
- come giustificare il fatto della necessaria approvazione di un bilancio preventivo e consuntivo?
- con che maggioranze si approva il contratto;
- come stimare il risultato;
Il modello elaborato e sottoposto all'amministratore professionista ha portato subito ai seguenti dubbi: - come è possibile fornire i servizi solamente con un anno di mandato previsto dall'art. 1129 c.c.;
- come far comprendere ai condomini che non avranno più la necessità di controllare i conti ed i tipi di contratto, sicuramente non accetteranno poiché penseranno che l'amministratore ci guadagna troppo.
- Particolari problemi sulle maggioranza non ci dovrebbero essere poiché basterebbe il quorum della maggioranza dei condomini presenti in assemblea e almeno 500 millesimi.
4. Le principale obbiezioni all'amministratore di condominio come Building Manager.
Certo è che le obbiezioni ed i problemi sono molto più complessi a partire dall'investimento economico fino a trovare il primo ostacolo nel codice civile sulle norme del condominio poiché l'amministratore "assicura i servizi" e "non li offre".
Allora ciò che si intravede all'orizzonte è che l'amministratore ritornerà ad essere sempre di più amministratore di condominio e sempre meno manager poiché il servizio "global service" sarà dato da società di property management le quali potranno stipulare un contratto di fornitura di servizi e gestione globale senza vincoli d'anno, in quanto, il vincolo dell'anno è solo finalizzato al mandato dell'amministratore.
Queste società, già operanti sul mercato, grazie a risorse economiche forniranno anche la gestione contabile e servizio di controllo e reperibilità che attualmente è in capo all'amministratore.
L'amministratore diverrà così un mero intermediario tra società di P.M. e l'assemblea al solo fine di convocare i condomini e verificare, assieme a loro, gli adempimenti al contratto di global service.
Ma per fare ciò basta il l'ormai antico soggetto che i nostri padri chiamavano: "capo scala".